Hyvitys asunto-osakeyhtiössä

Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin otettiin uutena säännös kunnossapitoa tai uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, kun osakkeenomistajan huoneistossa tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia yhtiön remontin yhteydessä. Puhekielessä puhutaan hyvityksestä tai osakkaan hyvittämisestä. Säännös on ollut tarpeellinen ja haluttu, mutta sen soveltamisessa on käytännössä paljon epäselvyyksiä.

Lähtökohta asunto-osakeyhtiössä on aina, että osakkaat kattavat yhtiön menoja yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Mainittu ns. hyvityssäännös (asunto-osakeyhtiölain 6:32.1 §) on poikkeus tähän pääsääntöön. Kun puhutaan hyvityksestä, tavallinen väärinkäsitys on, että yhtiö maksaisi osakkaalle jotain (”hyvitystä”) tämän aiemmin tekemän remontin perusteella. Näin ei siis kuitenkaan ole, vaan kyse on nimenomaan osakkaan vastikeosuuden alentamisesta, joissain tapauksissa jopa nollaan. Kyse ei siis ole maksuliikenteestä osakkaan suuntaan. Osakkaalle ei myöskään makseta ”väliä”, vaikka säästön määrä ylittäisi vastikeosuuden määrän.

Toinen tavanomainen epäselvyys koskee osakkaan aiemmin tekemää remonttia. Usein ajatellaan, että yhtiö remonttinsa yhteydessä korvaa osakkaalle tämän omaan remonttiinsa laittamia kustannuksia hyvityksen muodossa. Osakas saattaa esimerkiksi haluta esittää yhtiölle kuitteja huoneistossaan teettämästään työstä. Osakkaan remontistaan maksamalla hinnalla ei kuitenkaan ole merkitystä hyvityksen määrän suhteen. Määräävä kriteeri on yhtiölle osakkaan huoneistossa jo tehdyn työn vuoksi yhtiön remontissa aiheutuva säästö, eli kuinka paljon halvemmalla yhtiö nyt pääsee, kun osakkaan huoneistoon ei tiettyä toimenpidettä tarvitse tässä yhteydessä tehdä.

Osakkaan huoneistossa tehdyn toimenpiteen tai remontin ei tarvitse olla osakkaan itsensä teettämä ja kustantama, vaan myös aiempien osakkaiden teettämän toimenpiteet voivat aiheuttaa yhtiölle säästöä. Sen sijaan yhtiön aiemmin kustantamia toimenpiteitä ei hyvitetä osakkaalle. Mitään säästöähän ei yhtiölle synny, jos yhtiö on jo aiemmin maksanut osakkaan huoneistossa tehdyn remontin.

Jotta huoneistossa tehty toimenpide voisi tulla hyvitettäväksi yhtiön remontin yhteydessä, tulee sen olla käyttöiältään edelleen hyödynnettävissä ja siten dokumentoitu, että yhtiö voi perustellusti jättää kyseisen toimenpiteen tekemättä kyseisessä huoneistossa. Esimerkiksi riskirakenteita tai nykymääräyksiä täyttämättömiä vedeneristeitä ei voida jättää huoneistoihin; tässä yhteydessä on hyvä myös muistaa, että hyvittäminen tai hyvittämättä jättäminen ei sinänsä vaikuta kunnossapitovastuun jakautumiseen. Osakkaan tulee voida osoittaa, että hyvitettäväksi vaadittu toimenpide vastaa materiaaleiltaan ja toteutukseltaan hyvää rakennustapaa.

Säästön määrästä tulevat vähennettäväksi ikävähennykset. Sikäli kun osakkaan remontilla on käyttöikää enää murto-osa jäljellä, on järkevää miettiä, kannattaako huoneistoa sittenkään jättää yhtiön remontin ulkopuolelle. Säästön määrä voi jäädä hyvin vähäiseksi, ja toisaalta kyseisessä huoneistossa tulee vastaava remontti tehtäväksi mahdollisesti melko piankin yhtiön remontin jälkeen. Huoneiston sisällyttäminen yhtiön remonttiin voi tällaisessa tapauksessa tulla kokonaisuutena edullisemmaksi, kuin remontin teettäminen yksittäisessä huoneistossa toimenpiteen tultua käyttöikänsä päähän.

Osakkeenomistaja päättää, vaatiiko hän yhtiön remontin yhteydessä hyvitystä, ja hänen tulee voida osoittaa hyvityksen edellytysten käsillä olo. Sikäli kun hyvittämisen edellytykset ovat olemassa, ei yhtiökokous kuitenkaan voi evätä hyvitystä, vaan sen tulee päättää hyvityksen myöntämisestä kyseisen lainkohdan mukaisesti. Osakkeenomistajalla on mahdollisuus moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos katsoo, ettei yhtiö ole noudattanut päätöksenteossaan asunto-osakeyhtiölakia.

28.2.2018
Katri Salokorpi
Lakimies
Properta Asianajotoimisto Oy