Julkisen sektorin ja yksityisen toimijan kumppanuus: Elinkaarihankkeella elinvoimaa

Kotikaupungissani Uudessakaupungissa viedään eteenpäin hanketta, joka on yli 400-vuotiaan kaupungin historiassa vertaansa vailla. Samaan rakennuskokonaisuuteen rakennetaan perusopetuksen yhtenäiskoulu, lukio, monitoimihalli liikunnalle, urheilulle ja viihteelle, uimahalli, digitaalinen kirjasto sekä varhaiskasvatuksen yksikkö. Myös kansalaisopisto ja musiikkiopisto sekä nuorisotoimi saavat tiloja tästä sivistys- ja hyvinvointikeskuksesta.

Selvää on, että tällä satsauksella opetukseen, liikuntaan, sivistykseen ja hyvinvointiin pieni rannikkokaupunki ottaa jättiaskeleen hyvän kaupungin tunnusmerkkien eturintamassa.

Hankkeen toteutusmuoto on elinkaarihanke. Elinkaarimalli on julkisten uudisrakentamisen investointihankkeiden ja niihin liittyvien palveluiden hankintatapa. Elinkaarimallissa hankkeen toteuttaja vastaa tilaajalle vähintäänkin hankkeen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta tai kiinteistöpalveluista. Sopimuskausi on yleensä 15−30 vuotta.

Elinkaarimallista päätti valtuusto lokakuussa 2017 yksimielisesti. Kokonaisuus on saanut aikaan vilkasta kuntalaiskeskustelua ja erityisesti tarkastelussa on ollut sekä valittu elinkaarimalli että tarve ylipäätään näin isolle hankkeelle. Arvioinnin pohjana oli kuitenkin koulurakennuksista ja uimahallista tehty selvitys sekä kustannusarvio peruskorjauksesta ja osittaisesta purkamisesta ja perusparantamisesta. Laskelma vanhojen rakennusten purkamisesta ja niiden korvaamisesta uudisrakennuksilla osoittautui järkevimmäksi.

Elinkaarimallilla toteutettuja kuntien hankkeita on lähes 50, yhteisarvoltaan yli 1,3 mrd euroa. Suurin osa hankkeista on ollut nimenomaan kouluja ja päiväkoteja. Mistään ihan uudesta keksinnöstä, jota ei olisi koeponnistettu käytännössä, ei ole kyse.

Onko elinkaarimalli kalliimpi vai halvempi kuin ns. perinteinen urakkamalli?

Helppoa vastausta ei tähän ole, vaikka erityisesti perinteisen urakoinnin kannattajat niin antavat ymmärtää. Elinkaarihankkeen toteutuksessa tulee arvioida palveluntuottajien hintoja rakennuttajan oman organisaation vertailuhintaan. Eli millä hinnalla kunta osaisi itse kokonaisuuden rakennuttaa.

Tähänastisissa elinkaarihankkeissa selvitysten mukaan yksityisten palveluntuottajien rakentamisen hinnat ovat olleet tyypillisesti hieman edullisempia kuin kunnan toteuttamana. Toisaalta ylläpitohinnat ovat olleet hieman kalliimpia, mutta elinkaarisopimusten mukaisesti silloin on ollut varmaa, että tarpeelliset ylläpitoinvestoinnit tulevat myös tehdyiksi. Monessa kaupungissa on realisoitunut se riski, joka on kuntakentässä tavallista: pienissä ja taloudellisilta rahkeiltaan rajoittuneissa kunnissa kiinteistöjen ylläpito on liian usein laiminlyöty, ja silloin ylläpitosäästöjen näennäisyys kostautuu.

Vertailun tekemisessä on huomattava se, että kustannusrakenteessa on investoinnin, ylläpidon ja pääomakustannusten lisäksi neljäs tekijä: pitkäaikaisten riskien hinnoittelu. Kyse on siitä, että tavanomaisen takuuajan jälkeen ilmenee jotain sellaista korjaustarvetta, jota ei osattu mitenkään ennakoida. Kun tämä jopa 10 prosentin riskivaikutus otetaan huomioon, elinkaarimalli ja sen sisältämä pitkäaikainen kumppanuus saattaa asettua vertailussa hyvin houkuttelevaksi. Rakennusalan perinteinen toiminta onkin ajanut itsensä outoon nurkkaan lyhyine vastuuaikoineen, sillä onhan totta puhuen kahden vuoden takuuaika perin lyhyt. Tyypillistä urakoitsijaa ei välttämättä kiinnostakaan toteutettavan kohteen elinkaarihallinta, vaan rakennustyön kate ja riittävän hyvä kohde kahdeksi takuuajan vuodeksi. Tarkastelutapaa olisi syytä muuttaa. Suomalainen menestystarina Kone kun ymmärsi jo 1960-luvulla, että hissien rakentaminen on ok, mutta todellinen liiketoiminnan tulos tehdään pitkäkestoisissa huoltosopimuksissa.

Timo A. Järvinen

Kirjoittaja on rakentamisen juridiikkaan erikoistunut asianajaja ja Uudenkaupungin valtuuston 1. varapuheenjohtaja